Новости

Рынок жилой недвижимости Москвы. Осень 2018. Обзор.

2018 год, возможно, станет одним из самых запоминающихся на рынке жилой недвижимости Москвы. Судите сами, сколько событий! Снижение процентной ставки по ипотеке, изменения требований к застройщикам и порядка финансирования при строительстве новых домов, возвращение к жизни вторичного рынка. Активность на рынке не снижалась даже летом, и результаты не заставили  себя ждать. Рекордные объемы полученных ипотечных кредитов, колоссальные объемы строительства нового жилья, увеличение доли сделок с квартирами вторичного рынка. Но первый осенний месяц уже успел внести  коррективы в общую радужную картину.

Так как же обстоят дела на рынке сегодня, и к чему готовиться покупателям и продавцам в ближайшие месяцы? Давайте разбираться.

Ее величество ипотека.

Анализируя положение дел с  ипотечными ставками в 2018 году, многие специалисты говорили не много, ни мало,  об исторических минимумах. В течение года Центробанк несколько раз сообщал о  достижении средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам очередного минимума. Так, в марте она составила 9,64%, в июне 9,48%, а в августе – 9,42%.  Разумеется, покупатели отреагировали. Приведем данные Росреестра: «В июле 2018 года Росреестр по Москве зарегистрировал 8 693 ипотечные сделки, что … на 74,5% выше показателей июля 2017 года (4 977). В годовом выражении активность жителей столицы на рынке жилищного кредитования также выросла на 74,5%: с января по июль зафиксированы 46 562 ипотечные сделки против 26 690 за аналогичный период годом ранее».

Однако, с приходом осени дунуло холодным ветром и на ситуацию с ипотекой. 14 сентября Банк России повысил  ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,5%. Разумеется, банки – кредиторы тут же заговорили о повышении своих ипотечных ставок и на сегодняшний день большинство из них уже увеличили их на 0,5 – 1 процентный пункт. При этом главы кредитных организаций спешат заверить потребителя, что эти меры носят временный характер, и существенного повышения процента ожидать не следует. Наоборот,   Центральный  банк РФ предполагает возможное снижение ипотечной ставки до 7 – 8% в среднесрочной перспективе. «По мере того, как инфляция вернется к нашему таргету, мы оцениваем, что ставки по ипотечным кредитам где-то могут быть на уровне 7-8%», — цитирует главу Центрального банка РФ Эльвиру Набиуллину «РИА Новости».

Но  многие эксперты не советуют откладывать запланированную покупку квартиры и ждать обещанного. На фоне общеэкономической ситуации в стране и роста инфляции,  дальнейшее повышение ключевой ставки видится вполне возможным. А, значит, предпосылок для снижения процента по ипотечным кредитам, нет. С другой стороны, нынешнее повышение многими банками процента по ипотеке все — таки не является критичным для покупателя, поэтому свой жилищный вопрос следует решать именно сейчас, пока стоимость заемных средств опять не  повысилась.

Первичный рынок. Глаза разбегаются.

Текущий год для московских застройщиков проходит под девизом «новых квартир много не бывает».  Несмотря на очевидное затоваривание первичного рынка, которое наблюдалось еще в начале года, объем новых предложений продолжает увеличиваться. Причина тому – изменения в законодательстве, которые с 01 июля 2018 года не дают застройщикам возможности  привлекать для финансирования строительства денежные средства физических лиц. Желание не упустить последнюю возможность работать по старым правилам заставило застройщиков проявить активность и получить до 01 июля максимальное число разрешений  на строительство. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» «…за первые шесть месяцев 2018 г. в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн. кв. м. жилья против 4 млн. кв. м. в I полугодии 2017 г. Еще 7,23 млн. кв. м. жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области».

Готовое первичное жилье в больших объемах ждет своего покупателя. И не просто готовое, а построенное с учетом его желаний и возможностей. Благодаря внушительному предложению квартир небольшой площади и студий, а также доступности ипотеки, покупатели стали охотно оформлять договоры долевого участия. Их активность впечатлила: «В годовом выражении рост по ДДУ на столичное жилье составил 45,5%: 46 819 долевых договоров за 8 месяцев текущего года против 32 170 – за аналогичный период прошлого» — сообщает Росреестр.

Спрос на новостройки продолжает расти и сейчас. Приемлемые цены, выход на рынок новых проектов, невысокие  ипотечные ставки,  и вполне обоснованные опасения за будущее ипотеки  заставляют граждан энергично вкладывать средства в недвижимость. Осенью застройщики даже немного повысили цены. Но по оценкам специалистов, существенного повышения цен  последовать не должно ввиду отсутствия экономических предпосылок.  Во-первых,  слишком высока  конкуренция в этом сегменте, а во-вторых, доходы россиян по-прежнему остаются низкими с динамикой дальнейшего понижения, и заметное увеличение стоимости квадратного метра приведет к остановке активности на рынке.

Вторичный рынок расправляет  плечи

Нельзя сказать, что  на вторичном рынке жизнь кипит также бурно, как на рынке новостроек, но с начала года здесь отмечается увеличение спроса на квартиры. Слишком долгий период затишья, судя по всему, заставил собственников, в течение длительного времени не имеющих возможности найти покупателя,  пересмотреть свои ожидания и выставить жилье на продажу по приемлемым ценам. Дополнительными же стимулами для покупателей послужили, во-первых, снижение ставок по ипотеке, а во-вторых, банкротство одного из крупнейших застройщиков Подмосковья — компании Urban Group, клторый не выполнил  перед 20 тысячами дольщиков.  В результате  с рынка  вымыло бюджетные варианты. В первую очередь покупателей интересовало жилье в панельных «хрущевках» и  девяти – четырнадцатиэтажных «брежневках».  И спрос на них продолжает расти. По данным агентства «Жилсоцгарантия», по итогам сентября стоимость квадратного метра в этих сегментах, в среднем, повысилась на 1,8%.  Дешевых квартир становится мало и на фоне увеличения спроса их владельцы уже неохотно пересматривают заявленные цены. В других  же сегментах уже на последней неделе сентября наметилось даже незначительное снижение цены.