Обмен квартиры с доплатой. Помним о главном.
Вопрос о доплате при обмене квартиры на другое жилье является одним из самых волнующих на рынке недвижимости столицы. И это понятно – размер денежной компенсации, которую при обмене должны будете заплатить вы, или должны будут заплатить вам, при операциях с жильем составляет суммы с пятью, или даже с шестью нулями, и никто не хочет переплатить или недополучить положенную ему сумму.
Так как же совершить обмен квартиры с доплатой, чтобы все его участники в итоге не только получили искомые варианты, но и были бы согласны, что сумма доплаты определена честно и справедливо?
Прежде чем ответить на этот вопрос, дадим разъяснения. Так называемый обмен квартир сегодня чаще всего предполагает продажу одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого или других. Именно такой подход позволяет найти максимум вариантов решения жилищного вопроса. Особенностью обмена через куплю – продажу является необходимость синхронно заниматься поиском как покупателя на свою недвижимость, так и подходящих вариантов для покупки, а затем также синхронно совершить обе сделки.
Что же касается именно обмена жилыми помещениями, то он встречается в наши дни в небольших объемах и, действительно, представляет собой прямой обмен одной квартиры на другую. Особенность такой сделки в сложностях, которые возникают при поиске необходимого варианта, ведь владельцу жилья, которое понравилось вам, должно понравиться и ваше. А такая вероятность ничтожно мала. Именно поэтому такие сделки практикуется чаще всего среди родственников или знакомых, согласных обменяться друг с другом принадлежащими им квартирами. В этом случае заключается договор мены.
В последнее время на московском рынке жилой недвижимости стал широко применяться еще один способ обмена – обмен по схеме «трейд — ин». Им пользуются владельцы вторичных квартир при их обмене на новостройку. В этом случае вторичная квартира выкупается застройщиком или представляющим его интересы риэлторским агентством, а на деньги от продажи сразу покупаются квадратные метры в новом доме. Особенность сделки по «трейд- ин» в том, что продажа вторичной квартиры застройщику является, по сути, срочным выкупом, а срочный выкуп всегда подразумевает потерю собственником существенной доли от рыночной стоимости продаваемого объекта.
Мы назвали традиционные способы обмена квартир в Москве, каждый из которых практически всегда подразумевает доплату. Исключение, и то не всегда, составляет замена одной квартиры на другую путем заключения договора мены. Что же касается обмена через куплю – продажу, то вопроса о размере денежной компенсации не избежать. Так как определить размер доплаты?
Во-первых, усвоить, что каждая квартира уникальна и имеет, соответственно, свою, и только свою рыночную цену. И дело не только в доме, районе, наличии современной инфраструктуры, этаже и метраже. Дело и в пейзаже, который наблюдается из окна, и социальном окружении, и экологии и еще десятке параметров, которые надо учесть при определении ее стоимости.
Во-вторых, обратиться в риэлторскую компанию за профессиональной оценкой. Обратиться даже в случае, если вы чувствуете, что в состоянии самостоятельно заниматься обменом. Профессиональная оценка – это первый и очень важный этап в обмене жилья. Она позволяет сразу правильно расставить приоритеты и определить круг поисков, исключая невозможные, с точки зрения допустимой доплаты, варианты.
В-третьих, помнить, что рыночная стоимость квартиры – величина временная, сильно подверженная меняющейся ситуации на рынке. Поэтому, если оценка несвежая, она может неверно отражать стоимость квартиры на момент обмена, что сослужит вам плохую службу – вы потратите время на поиск вариантов, которые, в результате, не подойдут вам или другой стороне по финансовым соображениям. Приведем пример. В 2017 и 2018 годах на вторичный рынок жилья столицы огромное влияние оказал стремительно развивающийся рынок новостроек. Из-за большого объема предложений и относительно невысокой стоимости квадратного метра в новых домах, покупатели с большим энтузиазмом стали приобретать жилье у застройщиков, что привело к падению спроса на вторичное жилье. Владельцы «вторичек», в большинстве своем, никак не отреагировали на эти изменения, и до сих пор продолжают выставлять на продажу свои объекты по завышенным ценам. В результате жизнь на вторичном рынке до недавнего времени замерла, и продать здесь квартиру удается только тем, кто согласился играть по правилам рынка.
И последнее. Если вас заинтересовал какой-то объект, но вы никак не можете достигнуть соглашения с его владельцем по размеру компенсации, попросите грамотного риэлтора взять на себя урегулирование вопроса. Дело в том, что несговорчивый собственник также как и вы заинтересован в обмене своей квартиры, и, возможно, причина его несговорчивости в размере доплаты, которую должен заплатить он за свой вариант обмена. Опытный специалист учтет интересы всех собственников, найдет им подходящие объекты, проведет переговоры и выстроит цепочку из обмениваемых квартир таким образом, чтобы все сделки купли – продажи прошли одновременно.