Статьи

Итак, вы хотите купить приватизированную комнату в коммунальной квартире. И, конечно, хотите сделать все правильно и иметь гарантии, что ваше право собственности впоследствии не будет оспорено. 

Агентство «Жилсоцгарантия» 20 лет работает на рынке  недвижимости Москвы и Подмосковья. Конечно, к нам часто обращаются и с вопросами купли-продажи комнат в коммуналках. Кстати, такие сделки  совершаются в Москве достаточно часто, ведь на сегодняшний день доля коммунальных квартир составляют около 2% от всех квартир в столице.  Дадим вам несколько  разъяснений.

Начнем с основного перечня документов, которые требуются при покупке отчуждаемой комнаты и которые необходимо будет предоставить для регистрации права собственности. К таким документам относятся:
— правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца, к которым относятся  свидетельство о регистрации права собственности на отчуждаемую жилую площадь, а также либо договор купли-продажи, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор мены;
—  договор, на основании которого возникает новое право собственности;
— кадастровый паспорт, содержащий техническое описание объекта недвижимости (комнаты);
— сведения о всех зарегистрированных в комнате лицах (выписка из домовой книги);
— документы, подтверждающие выполнение продавцом требования Закона о преимущественном праве выкупа комнаты у остальных собственников комнат в коммунальной квартире.    

Последний пункт требует особых разъяснений. Дело в том, что, задумав продать принадлежащую ему комнату, потенциальный продавец, как требует законодательство,  должен письменно оповестить собственников других комнат в коммунальной квартире, о своем намерении. Также он должен  указать сумму, за которую продает свою недвижимость и условия продажи. Соседи должны в течение одного месяца с даты уведомления  либо выразить желание купить предлагаемую комнату, либо сообщить об отказе от покупки. В последнем случае продавец со спокойной совестью может искать любого покупателя на свою недвижимость.

Но вернемся к соседям, поскольку именно они могут стать причиной возникновения спорных ситуаций, ведь если их право преимущественной покупки будет нарушено, они могут оспорить сделку.  В идеале, их отказ от покупки должен быть оформлен письменно и быть нотариально заверенным. Но это в идеале. На практике же у продавца часто или просто нет возможности поставить соседей в известность, или соседи специально не хотят идти ему навстречу и правильно оформить свой отказ.  В этих случаях в адрес соседей заказным письмом  с уведомлением отправляется извещение о продаже (обязательно с указанием цены и условий продажи). В течение 1 месяца со дня вручения извещения соседи должны поставить продавца в известность о намерении купить его жилплощадь.Отсутствие ответа в течение одного месяца дает продавцу возможность  продать комнату кому угодно.

И именно в интересах покупателя поинтересоваться наличием у продавца документов, подтверждающих выполнение им требования о преимущественном праве выкупа комнаты у остальных собственников комнат в коммунальной квартире. Это могут быть почтовые квитанции, подтверждающие отправку в адрес нахождения собственности соседей заказными письмами или телеграммами  уведомлений  о продаже комнаты. Это может быть нотариально оформленный отказ от покупки. И, как минимум, это может быть собственноручно написанный отказ с датой и подписью соседа (соседей), который лучше заверить хотя бы в  управляющей компании дома продавца.

Следует знать, что  даже если сделка пройдет регистрацию, у других сособственников остается право в течение 3х месяцев потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя. И если суд удовлетворит из требования, то взыскание уплаченной суммы с продавца становится проблемой покупателя.

Если Вы хотите купить или продать комнату в коммунальной квартире, обращайтесь в «Жилсоцгарантию». К Вашим услугам точная рыночная оценка стоимости жилой недвижимости, юридическая проверка законности всех предыдущих сделок с комнатой или квартирой, сбор и оформление всех необходимых документов и гарантия грамотного решения Вашего жилищного вопроса.