^ Наверх
+7 (495)974 28 88
Статьи

 

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья чаще всего происходит путем заключения между продавцом и покупателем  договора купли-продажи.  В целом, договор достаточно четко регулирует отношения сторон. Но есть в нем пункт, на который покупателю, прежде он поставит свою подпись,  необходимо обратить свое пристальное внимание и обезопасить себя от «свиньи», которую  с умыслом или без умысла может подложить им продавец.

 

Покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи представляет собой прямую продажу, когда продавец – собственник  за определенную сумму продает жилое помещение покупателю, к которому после государственной регистрации договора купли-продажи в  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве происходит переход права собственности.

 

Договор купли-продажи содержит ряд обязательных пунктов, как то: перечисление всех сторон - участников договора, указание, по какому адресу, на каком этаже расположена квартира, какова ее общая площадь и количество комнат,  на основании каких документов квартира принадлежит продавцу и за какую сумму покупатель купил у продавца указанную квартиру.  

 

Отдельного упоминания заслуживает пункт, что «продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, свободна от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременена». Этот пункт очень важен для покупателя. Он документально подтверждает, что покупатель на момент заключения договора не знал о каких-либо проблемах с покупаемой квартирой, и потому, если эти проблемы возникнут и повлекут за собой судебные разбирательства, он будет признан добросовестным правоприобретателем. Но кому нужны суды? Намного лучше  еще до покупки получить сведения о всех прежних владельцах квартиры и всех лицах, зарегистрированных в ней сейчас и зарегистрированных в ней ранее, ведь речь идет о квартире,  которая, обращаем ваше внимание, относится к квартирам вторичного рынка, и, следовательно, ранее могла иметь большое количество собственников и уже была объектом купли-продажи. И если ранее чьи-то права были не учтены, это лицо вполне может обратиться в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной.

 

А теперь уточним, кто же может иметь право проживания в отчуждаемой квартире, и что это за «иные права и притязания третьих лиц».

 

Лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его продажи:

- члены семьи собственника (в том числе и бывшие), имевшие в момент приватизации жилого помещения равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, но отказавшиеся от своего права, либо не включенные в приватизацию по причине приватизации другого помещения;

- лица, имеющие право пользования жилым помещением  в силу завещательного отказа. Это случаи, когда наследодатель возлагает на наследников обязательство предоставить какому-либо лицу право пользования квартирой на определенный срок или пожизненно;

- лица, передавшие право собственности на квартиру другому лицу, но оставившие за собой право проживания и пользования квартирой. Здесь речь идет о договоре пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В принципе, продать такую квартиру можно, но только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты.  В этом случае покупатель автоматически становится плательщиком ренты;

- лица, зарегистрированные в отчуждаемой квартире. В случае их наличия, новому собственнику придется выселять их в судебном порядке.

 

Теперь – о лицах, которые, по закону, могут требовать право собственности, поскольку их права ранее, возможно даже при предыдущих сделках с квартирой, были нарушены или не учтены. К ним относятся:

- несовершеннолетние дети, если они являлись собственниками части или всей квартиры и при ее продаже  от их имени выступает опекун. В данном случае на сделку требуется согласие органов опеки;

- наследники, которые в силу разных объективных причин не смогли вступить в наследство или не знали об открытии дела о наследстве и смогли это доказать;

- бывший супруг или супруга продавца в случае, если квартира была приобретена по договору купли-продажи в период, когда они состояли в законном браке. По закону, на имущество, приобретенное в браке при отсутствии брачного договора, имеют право оба супруга, но после развода о своих правах они могут заявить в течение 3 лет с момента расторжения брака;

 - другие лица, имеющие по закону, право на получение в собственность  квартиры или ее части.

 

S5 Box