Статьи

В предыдущей статье «Вторичный рынок жилья. Покупаем квартиру разумно!» мы говорили об особенностях вторичного рынка недвижимости, и в частности, о том, что у каждой квартиры на этом рынке уже есть своя история. Чтобы избежать судебных разбирательств, покупатель вторичного жилья должен проверить законность всех предыдущих сделок с ним, и особое внимание уделить вопросу, не нарушался ли закон в отношении прав третьих лиц. В этой статье мы более подробно расскажем о правах третьих лиц и приведем самые распространенные примеры нарушения этих прав.

Сразу определимся с понятием «третьи лица». Это круг лиц, которые имеют свои права и охраняемые законом интересы в отношении продаваемого объекта недвижимости. Это прежние собственники, лица, состоящие с нынешним владельцем и прежними собственниками в родственных отношениях или в браке, а также лица, зарегистрированные на данной жилой площади. Этот круг следует проверить как можно тщательней.

Что должно привлечь внимание покупателя?

1. Все прежние владельцы квартиры. Где они сейчас? Где зарегистрированы? Осведомлены ли они о факте продажи квартиры? Если собственниками всего или части жилого помещения являются или являлись несовершеннолетние дети и от их лица выступает опекун, обязательно требуется согласие органов опеки и попечительства, ведь, став совершеннолетним, бывший владелец может выдвинуть требование о признании сделки недействительной.

2. Каким образом продавец стал владельцем квартиры? Если квартира досталась ему по наследству, то необходимо проверить завещание или свидетельство о праве на наследство по закону на подлинность, а также проверить весь круг наследников. Вполне может быть, что кто-то из них по объективным причинам не мог знать об открытии наследственного дела или эту информацию от него скрыли намеренно. Приведем пример. Два родных брата. По закону каждый из них имеет право на квартиру. Но один много лет назад уехал в неизвестном направлении и связь с ним потеряна. К моменту вступления в наследство он отсутствует, и другой брат оформляет квартиру на себя и продает. А потом объявляется второй наследник. Он заявляет о своих правах и доказывает, что с момента смерти наследодателя и до момента подачи заявления о вступлении в наследство он не знал и не мог знать об этом событии со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если продавец получил данное жилое помещение по договору дарения, необходимо убедиться, что даритель вполне отвечал за свои действия и впоследствии он или его родственники не заявят, что он был введен в заблуждение или не отдавал отчета в своих действиях.

Если продавец стал собственником в результате приватизации, есть риск, что лицо, чьи интересы при приватизации были нарушены, предъявит свои права на пользование жилым помещением. И закон на его стороне!

3. Семейный статус продавца. По закону, если квартира была приобретена по договору купли-продажи и в период, когда продавец состоял в браке, то право на нее имеют оба супруга, даже если собственность была оформлена на одного из них. Если на момент продажи квартиры супруги разведены, то следует знать, что они могут заявить о своих правах в течение трех лет с моменты расторжения брака.

4. Зарегистрированные в данном жилом помещении граждане. Если на момент продажи квартиры они не выписались из нее, новому владельцу придется через суд решать вопрос об их выселении.

Закон в отношении третьих лиц мог быть нарушен задолго до того, как последний собственник квартиры решил ее продать. И, возможно, он лично ничего не утаивал и ничего не нарушал. С момента нарушения закона у квартиры могло смениться пять владельцев. И если суд признает сделку незаконной, то незаконными признаются и последние пять сделок, если, конечно, покупатель не будет признан добросовестным правоприобретателем. А для этого понадобится доказать, что он тщательно проверил историю квартиры и предъявить все необходимые документы — справки и выписки.

Собрать все справки и выписки можно самостоятельно, а можно и с помощью риэлторской компании. В «Жилсоцгарантии» такая услуга называется «Проверка юридической чистоты квартиры». Если в процессе сбора информации о квартире риэлтор обнаружит угрозы для покупателя, он не станет рекомендовать ему покупку и подберет другой, юридически чистый вариант.